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踩盘:李伯伯当年讲评书隔壁,这173套新房这个价要什么资格?

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发表于 2021-3-7 17:58:38 | 显示全部楼层 |阅读模式

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最小建面约124㎡,成都将推传统主城核芯的173套新房房源。“成都男神”李伯伯曾在文殊坊内弄了个四合院——李伯清书院,说书喝茶两相宜。



▌李伯清书院,图据网络最近成都新楼市发现,文殊坊旁有一个173套新房的项目要开了,这个项目叫做城投置地文园。对于购房者而言,文园的区位与预估价格,更值得关注。



▌文园项目实景图01将推建面约124-167㎡户型文园位于青羊区西珠市街与头福街交汇处,项目西距文殊院直线距离仅200米。



▌文园项目区位图项目占地约11384.68㎡(约合17亩),容积率2.95,绿地率30%,共由2栋住宅与1栋商业构成,小区共计173户。其中1栋为2梯4户,28层;2栋为2梯3户,25层;两栋的1-2层均为文化活动中心;3栋的1-3层为商业,4-5层为健身馆。



▌文园项目效果图,图中向左为北侧,上方数字为对应的户型建筑面积在项目布局上,文园有3点需要注意。1、1栋与2栋呈交错式排布,间距为十余米,因此1栋邻近2栋的户型,在视野上会受到一定遮挡。2栋与3栋间距同样为十余米,2栋低楼层视野同样将受到一定遮挡。



2、因土地面积等因素限制,项目两栋楼均为东西朝向,采光有一定影响。1栋的两个中间户型,共有40户不满足至少应有一个卧室或起居室(厅)大寒日日照不低于1小时的要求,占总户数的23.12%。



3、小区为开放式设计。户型上,文园项目共有7种户型图,但可以主要归纳为4类。1栋中间户为最小的建面约124㎡户型,两端则分别为建面约143、150㎡户型。2栋中间户为建面约131㎡户型,两端则为最大的建面约167㎡户型。销售表示,项目为清水交付。建面约124㎡户型为三房两厅两卫户型,布局较为传统,客厅开间约3.6m,客厅与次卧外的阳台面积约12.5㎡,不过厨房采用H型布局,空间较窄。



▌文园建面约124㎡户型建面约131㎡户型虽然同为套三,但相比建面约124㎡户型,卧室的面积明显增大,其中主卧面积约23㎡,并设置了一个L型衣帽间,两个次卧也超过11㎡。不过餐厅旁的次卧仅有一个约1.45m的飘窗,采光较差。值得一提的是,由于位于2栋中间户,向西为文殊坊,视野无遮挡,因此对于视野有要求的购房者,可重点关注。不过该户型没有双面采光。



▌文园建面约131㎡户型建面约143㎡、150㎡户型布局类似,采用四房两厅双卫设计,143㎡户型主卧为大飘窗设计,150㎡户型则拥有更大的衣帽间,各个卧室的开间均达到3m。不过143㎡厨房仅有约5㎡,留给冰箱的空间略显拥挤,而150㎡户型会受到2栋的视野遮挡影响。



▌文园建面约143㎡户型最大建面约167㎡户型,配置了时下较为流行的类横厅、西厨等空间,并在入户一则设置了独立的家政间,可以对日常琐碎物品进行单独的收纳,主卫中也预留了双面盆的空间,整体改善性需求较强。



▌文园建面约167㎡户型对于几种户型而言,成都新楼市的建议是:首改客户可主要考虑124㎡户型(尽量选择高楼层),对于视野与卧室面积有更明显需求即选择131㎡户型,若是改善性需求较强,则可选择167㎡户型。02清水交付,预计本月中旬取证文园项目预计于本月中旬取证,目前项目一栋大致建至第一、第二层。



▌文园项目进度价格方面,销售表示可以通过近期周边的新房清水价格为参考。去年11月,位于青羊区灯笼街的金地·39峯项目取得预售,建面约120、153㎡高层户型,带装修单价为25954-31264元/㎡,其中装修标准为3779元/㎡。而在去年12月,北一环的中铁御花府取得预售,建面约120-219㎡的高层、洋房户型,带装修单价为22586-27006元/㎡,装修标准为3778元/㎡。根据售楼顾问透露,项目清水均价或不超过2.5万元。(此价格仅为成都新楼市结合销售说辞与周边新房价格预估,具体价格请以取证后价格为准)由于文殊坊周边属于城市核心区,近年来鲜有新项目入市,因此区域内可供参考的二手房项目较少。位于草市街的城置尚豪庭项目于2014年建成,链家数据显示,目前小区二手房参考价格为20397元/㎡,其中一套建面约142㎡的清水房源,总价约300万。



▌城置尚豪庭二手房价格,据链家就价格而言,相比周边近期的新房,文园项目或有不小竞争力。二手房方面,周边可参考的项目则相对有限。03周边配套丰富身居一环内,文殊坊旁,城投置地文园的生活配套自然十分成熟。高德地图数据显示,文园项目最近的地铁站为1号线文殊院站,从文殊院站K口步行至项目约870米,步行请见图。



地铁17号线二期目前正在建设中,文园项目步行至城隍庙站约700米。驾车方面,文园可通过人民北路、草市街等主干道出行。周边商业方面,文园步行至北大街的沃尔玛仅约200米,可满足日常购物需求。



▌北大街沃尔玛项目东侧的天盛·壹中心有底商较为丰富,项目自身3栋的1至3层也均有商业。另外项目步行至龙湖上城天街约1.3公里。



▌天盛·壹中心商业生态上,文园向北约200米即为府河,可在茶余饭后来此散步。



▌府河实景图项目在修建工程中也对昔日的“北园”做了保留。



▌文园实景图教育上,按照青羊区公布的2020年划片,文园属于双眼井小学的划片范围,但具体划片还需要参考当年的划片政策。小结1、文园项目由于仅有173套,且价格或许有竞争力,因此报名人数达到房源数3倍的概率较高;2、户型选择上,建面约124、131㎡户型可优先考虑,改善性需求较强可考虑建面约167㎡户型;3、项目的开放式设计、无南北朝向、对视等问题都需要购房者提前关注;4、项目配套丰富,对于地缘性客户,尤其是拥有青羊区第一、第二顺位的无房群体,可重点关注。

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